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    朱桔榕的“高管經”:麾下攬將欲突圍?

    2022-03-09 21:24:10大公房產
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      “休言萬事轉頭空,未轉頭時皆夢。”
     
      這是蘇軾提在揚州大明寺平山堂內的一副字,半年前毛文斌從龍湖廣佛公司離任時來到平山堂,就曾站在這里看了很久。
     
      在歷史記載中,平山堂向來是個平心靜氣、馳目騁懷的好地方。堂前木欄石座,古藤錯節,向外望去,更可見江南諸山,拱揖檻前,平山堂之名也寓于此。從前不少文人志士都喜歡來這里憑欄眺望,寄情山水。
     
      不知彼時剛結束與龍湖8年“友誼長跑”的毛文斌站立堂上時,可否有感受到“銜遠山,吞長江”的暢快之意。只見他“消失”半年后重出江湖的動作,便可知這場大明寺之行對他影響深遠。
     
      3月8日,毛文斌正式加入合生創展,履新合生創展廣州區域董事長。
     
      他還在朋友圈給自己誦了一首曹操的《龜雖壽》:“老驥伏櫪,志在千里;烈士暮年,壯心不已。幸甚至哉,歌以詠志!”
     
      其心不言自明。
     
      據了解,毛文斌1976年出生,履職龍湖之前,他先后在中海地產、招商地產以及金茂的前身方興地產有20余年的從業經驗,是位名副其實的地產老將。
     
      “老將”壯志不改,是為實現自己心中的抱負;而合生創展引入眾多“老將”,當然也有著自己的思量。
     
      地產老將的廣州往事
     
      深耕地產領域這么多年,業內對于毛文斌的評價大多非常好。“膽大心細”“有戰略眼光”“前瞻性強”等,都是他在任職期間給人帶來的印象。
     
      在毛文斌的職業生涯中,中海是他待過最久的一家地產公司,也是他身上最顯眼的標簽。從2000年11月入職,到2010年離開,毛文斌在這里度過了十年的職業生涯。
     
      任職中海時期,毛文斌曾是中海地產最年輕的副總,并為集團的開疆拓土立下了赫赫戰功。據當年報道稱,除了北上廣深和成都以外,中海很多城市都是由他開拓的。
     
      也許正是中海的這段履歷引得了龍湖對毛文斌的青睞。
     
      離開中海以后,毛文斌曾在招商地產和方興地產短暫停留過一陣,而后便被熱衷于聚攏中海人才的龍湖“挖”進了過去,一待就是八年。
     
      2013年初,毛文斌掛帥龍湖廣州公司總經理,負責龍湖廣佛區域全面管理工作。作為一家“根據地”在重慶的房企,中海時期就善于開疆拓土的毛文斌,無疑給吳亞軍進軍華南一線城市帶來了新的希望。
     
      過往報道顯示,履新一年之后,毛文斌先是在順德大良德勝河北岸借道舊改拿下一地,曲線進入華南腹地;而后便在廣州揮金37.8億元,以1.25萬/平和1.68萬/平的價格從華潤、金地包圍圈中搶得兩宗牛奶廠地塊,打破了當地房地產領域原有的市場格局。
     
      此后,毛文斌更是以雷霆之勢追趕,2016年11月聯合首開以32億元拿下白云新城宅地,同期再以聯合體身份拿下黃埔區科學城版塊云峰路項目。
     
      2017年,毛文斌三盤齊發,3月份新增中新知識城項目,5月份先是拍到了深圳沙頭角地塊,隨后又以聯合體形式競得取得香港啟德地塊,加速龍湖珠三角區域布局。
      
      財報顯示,毛文斌在廣州拓荒的那幾年,龍湖華南區域的業績基本是呈現逐年增長的態勢。
     
      2015年,龍湖華南區域銷售額同比增長175%至48.6億元;2016年該區域簽約金額首次突破百億,銷售額同比增長121%至107.4億元;2017年該區域銷售額繼續上漲至166.2億元。此外,那兩年龍湖在廣州的首個項目“天宸原著”也是接連榮登中心五區銷冠。
     
      然而,就在市場上都以為毛文斌會在龍湖繼續大展拳腳之時,他卻驟然離開,轉身來到了合生創展,這與當時凱德羅臻毓突然加盟合生給市場帶來的遐思并無二致。
     
      舊改突圍,憂慮仍在
     
      據觀點網報道,知情人士透露,毛文斌此次履新合生創展,是由該公司執行總裁張帆盛情邀請,而非人力部門主導。
     
      公開資料顯示,張帆在合生創展時曾先后任職項目附屬公司董事、集團副總裁兼粵港澳大灣區投資發展委員會總經理。與此同時,他還是珠江投資集團廣東東部區域公司董事長。不管從哪方面來看,這人基本都是在粵港澳地區頗有資源的人。
     
      作為一名常年在廣州“打野”的人,不難看出,合生的這一舉動,大概率也是看中了毛文斌在廣州地區的開發經驗與人脈資源。
     
      “合生廣州舊改項目的體量驚人,貨值非常高,無疑是合生創展的糧倉。與此同時,毛文斌在此前一直在龍湖廣州,非常了解這個區域的價值,讓他來履職幾乎是如虎添翼。”一位業內人士表示。
     
      “而且此番邀請,既能體現合生方面對毛文斌的看重,也展現了合生重倉廣州的野心。”
     
      事實上,合生創展與舊改的“淵源”頗深。
     
      作為地產行業第一家銷售破百億的房企,合生創展在過去的歲月里一直有著“地產航母”的美稱,并與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”,然而開局的贏面并沒有讓合生創展延續此前的光環。
     
      過去的十多年間,碧桂園、恒大等房企都逐漸突破了千億規模,成為房企中的“巨無霸”,而合生創展卻依然囿于原地,困在“百億”的魔咒里出不來。
     
      2019年,合生創展的銷售額才剛突破200億元,達到212.58億元。此時的碧桂園,銷售額已經是5522億元。對比過于慘淡。
     
      IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴大公房產,合生創展發展上的痛點在于,這家企業在之前長期單邊上漲的市場環境下,沒有抓住以高周轉推動企業規模性迅速成長的行業機遇,以此停滯不前。
     
      不過幸運的一面是,這也使得合生創展在此次行業寒冬之下,以相對穩健的財務狀況保持了比較從容的狀態。
     
      實際上,合生創展的土儲75%都集中在北上廣深等一線城市,而其中有很大一部分,則是通過城市更新項目獲取來的。
     
      好處是,與公開市場拿地相比,這些城市更新項目可以讓企業以較低的價格拿下體量更大的土地,很好的控制拿地成本,這種低成本土地也被合生創展視為集團自身的核心競爭力之一。
     
      但壞處則是,城市更新項目的開發周期比一般類型土地都要長,回報非常之慢,如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等,項目開發周期均超過了十年;而珠江帝景,更是開發了超過18年。
     
      大抵是現實的困境終于讓這家一直秉持“低周轉、多囤地、高溢價”作風的企業意識到,自己不能再堅持固有的老舊打法。
     
      2020年年初,合生創始人朱孟依將掌門人的位置讓給了自己的小女兒朱桔榕。
     
      二代接班后,合生的步子明顯邁大了起來。先是創下集團成立以來的銷售新高:2020年全年銷售額358.34億元、銷售增速68.57%。而后大舉進軍廣東地區舊改,并激活了從前一直“沉睡”在集團倉庫里的部分舊改項目。
     
      2021年7月份,合生創展華南城市更新展廳正式開啟,包括佛山、東莞、廣州在內的二十多個舊村舊城改造項目都被集團提上日程。
     
      此外去年年初,合生創展還接手了廣州舊改最貴的一個項目——海珠區鳳陽街鳳和(康樂村、鷺江村)更新改造。據了解,該項目改造投資總金額共達346.67億元,其中復建安置資金約為250.77億元,改造范圍內總建筑面積達335.94萬平方米。
     
      不過截至目前,這個項目還沒有任何進展。
     
      柏文喜表示,舊改一般涉及到方方面面錯綜復雜的利益關系,導致推進難度非常大。不過合生創展是一個深耕廣州市場的老牌房企,相對而言它在這里是有優勢的。
     
      “從實際情況分析,合生創展將毛文斌挖過來,主要就是想借舊改發力,做強做大廣州區域業務,但合生畢竟掉隊太久,能否重回頭部賽道還有待觀察。”柏文喜補充道。
     
      多名高管空降護航,朱桔榕能帶領合生重回主流嗎?
     
      值得注意的是,除了毛文斌,合生創展去年還從其它龍頭房企吸納了不少高管。
     
      2021年6月,市場上曾傳出消息,原華潤置地執行董事王宏琨,已經接受合生珠江系老板誠邀,低調加盟合生珠江系擔任副董事長。
     
      隨后7月,曾在凱德服務二十年的原凱德中國首席執行官羅臻毓,也突然宣布加盟合生創展。
     
      先說王宏琨入職的珠江系。
     
      資料顯示,珠江系有珠江投資管理集團、珠光集團、珠江商貿物流集團、珠江人壽,這些公司與合生創展一起,均是朱孟依建立起來的兄弟企業。
     
      而合生創展在國內的諸多項目,實際上也均由珠江投資和合生創展共同開發。兩者股權均分,內部人才、資源、資金等方面也是互通有無,形成家族共治的局面。
     
      據知情人士透露,此番王宏琨入職的珠江系公司,正是朱孟依在珠江和合生基礎之上設立的一個管控平臺,為朱桔榕在臺前的工作保駕護航。
     
      再說羅臻毓。
     
      與毛文斌的加入方式一樣,羅臻毓也是被人邀請至合生的。不過值得注意的是,他的邀請卻是合生創展現任董事局主席朱桔榕親自發出來的。
     
      據了解,羅臻毓在踏入房地產行業之前,從事的是投資相關業務,尤其擅長資本運作。而在凱德任職期間,他也負責過房地產金融業務,包括來福士中國基金和15億美元的來福士中國投資伙伴III私募股權投資工具。
     
      所以此番入職合生,朱桔榕正有意讓羅臻毓去主管合生創展的不動產投資及運營業務。
     
      官網信息顯示,合生創展的商業板塊目前已發展輕、重兩大管理平臺,逐漸形成商業不動產和合商科技板塊雙平臺業務。而朱桔榕也曾在去年5月份表示:“合生商業目前就是專注于商業不動產基金、輕資產項目投資等商業管理的核心業務。”
     
      顯然,合生未來要發展的業務,正是要以凱德那種地產開發+資本運作的經營模式為核心展開,而羅臻毓過去20余年在凱德的經驗,正是合生創展目前所需要的。
     
      當集團經營策略由慢變快,業務也逐漸向多元化鋪開,掌門人也在極力拉攏人才,讓公司盡快步入快車道。
     
      “幾位重量級人員的加盟,說明了合生創展在積極的謀求市場的發展,也顯示了其試圖重返主流的野心。”一位業內人士說道。
     
      不過問題是,拋開合生在舊改上存在的問題以及其目前的發展現狀,這些“新鮮血液”的加入,真的能讓合生重回主流嗎?
     
      “還需要看最后的結果。”柏文喜表示。因為目前行業環境和行業底層邏輯已經發生了實質性改變,在行業被迫持續縮表的的情況下,要依靠老的高周轉打法實現對于自身規模的超越,并回歸行業主流,實際上是有著很大難度和不確定性的。
     
      顯然,合生已經掉隊太久,要重新回歸主賽道并非易事。而作為被合生寄予厚望的幾位高管,也是任重而道遠。
    責任編輯:江舟舟
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